นิติบุคคลบ้านจัดสรร - อาคารชุด และกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่

นิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่อะไร?

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม เนื่องจากคอนโดมิเนียมหรือในภาษากฎหมายที่เรียกว่า ‘อาคารชุด’ นั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น และจะร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่ละคอนโดมิเนียมจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน

ปัญหานิติบุคคลอาคารชุด - บ้านจัดสรร
ปัญหาการดูแลสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรร คอนโด โดยการถ่ายโอนอำนาจจากเจ้าของโครงการมายังลูกบ้านตาม พรบ.การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ กลายเป็นเรื่องยุ่งยากไปเสียแล้ว เพราะในขั้นตอนของการส่งไม้ต่อก่อให้เกิดความขัดแย้งมากมายระหว่างเจ้าของโครงการกับลูกบ้านที่เกิดเป็นปัญหาขึ้น อาจมีหลายสาเหตุที่พอจะประมวลได้ ก็เช่น เจ้าของโครงการเองหมกเม็ดในเรื่องเกี่ยวกับสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเอาไว้ตั้งแต่ต้น ไม่เปิดเผยให้ผู้ซื้อรู้ตั้งแต่ตอนซื้อขาย ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าทุกสิ่งที่อยู่ในโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน

ปัญหาอีกข้อที่สำคัญคือ ทั้งเจ้าของโครงการและลูกบ้านมีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับขั้นตอนกระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรน้อยเกินไป นอกจากรู้น้อยแล้วปัญหาที่เกิดขึ้นตามมาคือขาดความร่วมมือในมวลหมู่ลูกบ้านด้วยกันเอง นอกจากนี้ ปัญหาลูกบ้านแตกคอกันเอง ก็เป็นอีกเรื่องที่เกิดขึ้นและเห็นอยู่บ่อยๆ

ปัญหาเหล่านี้นำมาซึ่งความขัดแย้งในการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งกรมที่ดินเองก็ปวดหัวกับเรื่องนี้อยู่พอสมควร จนต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปให้ความรู้และทำความเข้าใจกับทั้งเจ้าของโครงการและลูกบ้าน แต่ก็ยังไม่วายที่เกิดปัญหาขึ้นอยู่เนืองๆ

หลักสูตร การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด ( RE142 )

ประโยชน์จาก พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่

มาในปัจจุบันจากที่ได้ทราบกันอยู่บ้างว่า กฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับใหม่ นี้ได้รับการยอมรับว่าเป็น กฎหมายคอนโดใหม่คุ้มครองผู้บริโภคหรือลูกบ้านเป็นอย่างมาก ถึงแม้ในมุมของดีเวลลอปเปอร์จะมีข้อแย้งบางจุดในข้อกำหนด โดยอ้างว่ามีการเร่งผลักดันกฎหมายคอนโดออกมาใช้ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) จนมีการทักท้วงว่าเป็นข้อผิดพลาด ทำให้เกิดปัญหาและเห็นว่าไม่สอดคล้องในทางปฏิบัติจริง ซึ่งความจริงแล้วกฎหมายคอนโดฉบับใหม่ได้ปรับปรุงมาเพื่อให้เหมาะกับการปฏิบัติจริงอยู่แล้วและยังเป็นการคุ้มครองผลประโยชน์ลูกบ้านด้วย ฉะนั้นในส่วนของเจ้าของโครงการก็ต้องเคารพกฎกติกา นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับกฎหมายคอนโดดังกล่าวด้วย และเพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ลูกบ้านก็ควรพัฒนาหาความรู้ให้เท่าทัน จะได้ไม่ต้องเกิดปัญหาให้หนักใจในภายหลัง

ขั้นตอนการจดทะเบียนอาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุด

1.ขออนุญาตปลูกสร้าง

2.ขอเลขที่ห้องชุด

3.ขอมิเตอร์น้ำ / ไฟฟ้า

4.ขออนุญาตใช้อาคาร (อ.6)

5.รายงานสิ่งแวดล้อม

6.จัดทำแผนผังแสดงทรัพย์ส่วนกลาง/ส่วนบุคคล

.จัดทำรายการทรัพย์ส่วนกลาง

8.จัดทำอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล

9.จัดเตรียมเอกสาร/ข้อมูลในเรื่องการประเมินราคา

10.ตรวจอาคาร

หลังจดทะเบียนฯ

- ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม(ครั้งแรก) ภายใน 6 เดือน

-แต่งตั้งคณะกรรมการ

-เห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการนิติบุคคล

-จัดเก็บค่าใช้จ่าย ส่วนกลาง

-ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญ ปีละ 1 ครั้ง

ตัวอย่าง จดทะเบียนอาคารชุด